Le infiltrazione di acqua e l’accertamento tecnico preventivo

I proprietari di un appartamento, che insiste in un fabbricato composto da solo due appartamenti, lamentano gravi infiltrazioni provenienti dal tetto e chiedono un intervento risolutore coinvolgendo anche il proprietario dell’appartamento sito al piano terra. In primo luogo, occorre precisare, che anche laddove il fabbricato consti di sole due unità che appartengono ad altrettanti proprietari, si parla di c.d. “condominio minimo”: di conseguenza per i beni e le aree comuni  vale quanto stabilito per i condomini più grandi.

Fatta questa premessa, è chiaro che il tetto del fabbricato, servendo l’intero immobile, costituisce un bene comune (art.1117 c.c.) e che, quindi, gli oneri della riparazione dovranno essere ripartiti tra ciascuno dei proprietari.

E’ bene distinguere, alfine di evitare equivoci che possono sfociare in liti giudiziarie, che gli interventi possono essere urgenti e/o indispensabili per la salvaguardia e la manutenzione dell’immobile dai quali non si può prescindere, ovvero costituire delle “migliorie”; in quest’ultima ipotesi sarà necessario verificare a vantaggio di chi siano e comunque sono soggette ad un regime diverso.

Nel caso in commento, trattasi di infiltrazioni di acqua dal tetto, quindi di un intervento di manutenzione straordinaria non differibile né inquadrabile nel concetto di “miglioria”.

In difetto di accordo sul da farsi tra i diversi proprietari, lo strumento processuale più idoneo per dirimere tali questioni è senz’altro l’Accertamento Tecnico Preventivo (in avanti ATP) che disciplinato dagli art.696 e ss cpc è una procedura di istruttoria preventiva (rispetto alla causa di merito) finalizzata a “fotografare” lo stato dei luoghi (che sarebbe inevitabilmente alterato se si dovesse aspettare la fase istruttoria di un giudizio ordinario) e – successivamente alla riforma del 2005, che ha accolto i “suggerimenti” della giurisprudenza precedente – anche a valutare le cause ed i danni relativi all’oggetto dell’accertamento.

Consegue, che ancor prima di iniziare un giudizio, l’ATP permette di individuare ed accertare il danno, quantificarlo e determinarne le cause; pertanto, da un lato le parti hanno una maggiore consapevolezza dei propri diritti e delle proprie responsabilità che suggerisce una più adeguata “strategia difensiva”, dall’altro lato si persegue, non sempre con successo, la chimera della deflattività del contenzioso.

All’ATP come disciplinato dall’art.696 cpc, il Legislatore ha introdotto l’ATP con funzione conciliativa ex art.696 bis cpc. La finalità principe di questa seconda versione dell’Istituto processuale è la conciliazione: ovvero il CTU, all’esito della perizia, dopo aver verificato lo stato dei luoghi, attestato le cause, quantificato il danno, individua possibili soluzioni per superare i contrasti e prospettare una soluzione transattiva  che, se riesce, viene ratificata in un “verbale di conciliazione” cui il Giudice conferisce qualità di titolo esecutivo idoneo per la iscrizione di ipoteca, esecuzione forzata e/o in forma specifica.

Al fine di favorirne il concreto utilizzo, l’ATP conciliativo è svincolato dai requisiti di urgenza richiesti nella versione di cui all’art.696 cpc.

Anche laddove dovesse fallire la conciliazione, lo strumento in commento avrà comunque raggiunto lo scopo di acquisire in via preventiva la “prova” da poter acquisire nel successivo giudizio ordinario di merito.

Il procedimento viene introdotto con ricorso, corredato di idonea documentazione attestante la necessità dell’accertamento (ad esempio una perizia giurata di un tecnico, nel caso delle infiltrazioni nell’immobile); il Tribunale emette un decreto con cui nomina il CTU, fissa l’udienza per il giuramento e conferimento dell’incarico al medesimo, con termine per la notifica alla controparte.

In udienza, il Giudice – ferma la possibilità di chiamare terzi in causa – conferisce l’incarico al CTU, prende atto dell’eventuale assistenza anche di tecnici di parte, formula i quesiti cui il CTU dovrà dare risposta e stabilisci i termini per l’inizio e fine delle c.d. operazioni peritali.

Settembre 2018

Avv. Felice Sibilla